恒大地产。</p>
林荣亨正在翻阅公司的物业资料，心情非常的不错！</p>
恒大地产又在中环购置了一幢商业大厦——万兴大厦，收租面积为8.5万平方尺，年租金为190万港币（1970年计），这笔物业一共花了恒大地产2200万港币。</p>
此时，恒大地产计有：</p>
收租物业：励精大厦（皇后大道）、环球大厦（德辅道）、中联成大厦（皇后大道）、万兴大厦（中环云贤街）、中汇大厦（九龙观塘），共计五幢大厦，当前资产价值1亿港币（成本为8000万港币）；五幢收租物业面积为39.5万平方尺，今年（1970年）的年租金是790万港币，明年的年租金可达1100万港币左右。</p>
在建的商业项目——星河中心，总投资为8000万港币，当前投资的资金为3000万港币；星河中心为恒大地产的合资项目，占股50%（恒大已经出资1500万港币）；星河中心项目建成之后，写字楼面积为50万平方尺，购物中心为18万平方尺。</p>
商业地皮——礼泰大厦（旧址），占地面积为4万多平方尺，若是重建可获得40多万平方尺的收租物业，这块地皮一共花了恒大地产2300万港币的资金；考虑到各方面因素，这块地皮预计将被‘腌’起来，也有可能被高价出售，以此来刺激股价或减轻债务。</p>
住宅楼盘——18个小型住宅楼盘（开工8个，竣工1个），2个中型楼盘（未开工），这些楼盘的地皮预计花了6000万港币，此时同样升水了不少，预计仅土地价值就值个7000多万港币；加上已经投入进去的资金，价值恐怕已经有8000万港币了。</p>
恒大地产还手握2000万港币的现金。</p>
加上物业资产，恒大地产总资产已经接近2.4亿港币；</p>
恒大地产的成本应该是1.9亿港币（贷款1亿、集资0.7亿、自有0.2亿），半年的回报率已经高达25%，远远高于银行的半年利息8%，更何况恒大地产的平均贷款半年利息只有6%。</p>
回报率虽然高，但也只是体现在物业和地皮升值的价值上面，而公司的净利润恐怕不会太亮眼。</p>
比方说，恒大现在拥有的收租物业预计在1971年可达1100万的租金，但是这笔款还不够偿还当前贷款的利息1200万港币。</p>
而关于出售期房，港府规定只能在工程竣工前9个月开始出售，那么按照恒大的地盘进度，在1971年期房销售金额占比不会太高；但若是到了1972年，恒大地产的财务将非常亮眼了。</p>
所以，恒大地产的住宅楼盘才是盈利的根本所在，商业楼宇只是能体现公司资产高低的一个重要指标。</p>
最后，林荣亨决定不能满足现状，在1970年剩下的一个半月里，恒大地产至少要通过股市集资、银行贷款，再获得不低于1亿港币的资金。</p>
根据林荣亨的分析，70年代初期的恒大地产，和前世80年代初期的佳宁集团情况不一样；70年代初期，房价、地价是一直涨到1973年3月的，只是经过股灾才被扼杀；而80年代初期，房价、大家其实在1981年的下年内就已经开始疲软甚至下挫了，中英谈判只是捅破了而已；地产暴跌再加上佳宁集团的海外投资不利，这才导致佳宁集团的翻船。</p>
通过这些分析，林荣亨心里越来越有数了，那就是疯狂的泵水和贷款，在1973年3月之前，恒大地产起码要通过股市泵水5亿港币的资金，通过银行贷款起码要有5亿港币的资金。</p>
林荣亨召集恒大地产的主要几位高层，举行了一个会议。</p>
“将市场部的人派出去，恒大地产需要再购买两幢总和不低于15万平方尺的收租物业，所需资金通过发行新股来筹集！”</p>
林荣亨的话传到众人耳边，已经不足以让大家惊讶了，恒大地产现在就相当于启动的发动机，断没有停下的道理。</p>
而在10月、11月上半月，现在股市火热，恒生指数已经攀升到200点上方，正是股市泵水的好时机！</p>
吴浩说道：“通过股市集资，恒大地产的债务率就会下跌，我们要不要再继续贷款，利用贷款继续购置旧楼及地皮？”</p>
林荣亨点点头，股市集资的钱相当于恒大地产的自有资金，无需考虑偿还和利息。</p>
“贷款的事情很简单，现在有很多家银行求着和我们合作！接下来，我们当然要利用贷款，来购买一些住宅旧楼、地皮....给大家定个目标，我们在1971年上半年结束，恒大地产要拥有30个地盘。”</p>
贷款用于住宅项目的投资，股市泵水用于商业项目的投资，这样结合，就会形成一个良性循环；商业项目可以支撑前期恒大地产的股票，住宅项目可以让恒大地产在1971年到1974年的业绩亮眼。</p>
......</p>
万国宝通。</p>